Руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов: За последние 3 года аренда жилья подорожала заметно сильнее, чем его покупка

Алексей Попов: Снижение спроса на жилье — не такое сильное, как ожидали

Алексей Попов, руководитель «Циан.Аналитики», в эксклюзивном интервью «Аргументам недели» рассказал, по какой причине аренда жилья за три года подорожала почти на 60%, как ипотечные ставки перенаправили покупателей на рынок аренды, и почему сегодня ликвидность недвижимости определяется не типом — «первичка» или «вторичка», а конкретным расположением и форматом объекта.

Рынок арендной недвижимости показывает рекордный рост цен. С чем это связано и каковы прогнозы?

За последние 3 года аренда жилья подорожала заметно сильнее, чем его покупка. Средняя ставка аренды однушки в городах-миллионниках сейчас на 58% больше, чем осенью 2022. За это же время квадратный метр на вторичке стал на 24% дороже, а в новостройках — на 39% дороже.
Причина — высокие ставки по ипотеке, которые снижают активность покупателей в течение последних двух лет (и, в особенности, в последние 14 месяцев, когда ещё и были значительно сокращены льготные программы). Те, кто рассчитывал купить жильё с использованием банковского кредита, вынуждены его арендовать.

Темпы роста ставок в июне–сентябре 2025 ниже прошлогодних. Причины:
— заметно больший объём предложения (сейчас свободных в экспозиции вдвое больше, чем год назад);
— эффект высокой базы. После 2 лет быстрого роста ставок арендодателям сложно ещё раз настолько же проиндексировать цены, т.к. зарплаты в стране столь же быстро (на 20–30% в год) не растут;
— относительно «спокойная» ситуация в сегменте продажи. Если летом 2024 была отменена льготная ипотека, а выдачи по семейной программе шли нерегулярно, то в этом июле–августе на первичном рынке спрос растёт.

Что сегодня происходит с рынком продаж жилой недвижимости?

За первые 7 месяцев 2025 года в Московском регионе на первичном рынке было продано 73 тыс. квартир и апартаментов (–14% в годовом выражении), на вторичном рынке в Москве оформлено 75 тыс. ДКП (–5%).
По РФ в целом продажи новостроек упали на 23% (до 270 тыс. ДДУ по итогам января–июля 2025). Актуальных цифр по вторичке по РФ в целом сейчас в оперативном режиме не публикуется.

Снижение спроса — не такое сильное, как ожидали участники рынка год назад. Поддержку рынку новостроек оказало распространение схем с использованием рассрочек, а вторичке — частично безденежные сделки (т.н. «альтернативные продажи») и покупки жилья получателями крупных денежных выплат (в т.ч. годовых зарплатных бонусов).

Что сегодня ликвиднее — «первичка» или «вторичка». И почему?

Граница «ликвидно — не ликвидно» проходит не между первичкой и вторичкой, а отделяет те объекты, которые получится быстро и выгодно продать практически всегда (к примеру, студии с отделкой у метро в недавно сданных новостройках) от лотов, реализация которых потребует много усилий или существенного дисконта (к примеру, многокомнатные квартиры в дореволюционных домах в центре).

С точки зрения привлекательности для покупки, то и у новостроек, и у вторички есть свои преимущества. В первом случае — это наличие льготных ипотечных программ (пусть и в урезанном по сравнению с 2020–2024 гг. виде), лучшее техническое состояние, современные архитектурные и продуктовые решения. Во втором — это цена (вторичка на 20–25% дешевле), кратно больший выбор (новостройки есть только там, где их строят, а вторичка — в любом квартале любого города), больше возможностей для торга.

Есть ли преимущества у тех, кто пользуется «Циан»?

Удобный интерфейс, чистая и полная база объявлений, много полезных сервисов (оценка квартир, «умный» подбор вариантов).
Больше аналитики можно найти тут.

Источник: http://argumenti.ru/interview/2025/09/965742